A Lei Municipal nº 3.758/25, sancionada em 24 de janeiro de 2025 pela Prefeitura de Cruz Alta, estabelece novas regras para a arrecadação, desapropriação e destinação de imóveis vagos e abandonados. O objetivo principal da legislação é garantir a função social da propriedade, promovendo a regularização fundiária e incentivando o desenvolvimento urbano sustentável. Contudo, a norma tem gerado discussões sobre seus possíveis impactos no mercado imobiliário e sobre a segurança jurídica dos proprietários.
A legislação considera como imóveis abandonados aqueles que não cumprem sua função social, com base na ausência de manutenção, inadimplência nos tributos e desinteresse do proprietário. A presunção de abandono ocorre após cinco anos sem pagamento de tributos, possibilitando ao município a arrecadação do imóvel. O proprietário é notificado e tem 30 dias para se manifestar, sob risco de o imóvel ser incorporado ao patrimônio público municipal.
Os imóveis arrecadados serão prioritariamente destinados a programas habitacionais, instalação de equipamentos públicos e concessão de uso para entidades assistenciais. Parcerias com entidades civis e privadas poderão ser realizadas para a execução dessas ações. No entanto, a medida levanta questões sobre a constitucionalidade da norma, especialmente no que diz respeito ao direito de propriedade e à ausência de previsão de indenização justa ao proprietário, como exigido pela Constituição Federal.
O direito de propriedade, garantido pelo artigo 5º, inciso XXII, da Constituição, pode ser restrito para atender à função social, mas tais restrições devem respeitar o devido processo legal, a ampla defesa e a indenização prévia e justa. A presunção absoluta de abandono, que ocorre com base exclusivamente na inadimplência fiscal, pode ser considerada incompatível com as exigências legais, pois o não pagamento de tributos por si só não constitui prova de desinteresse pelo imóvel. Além disso, a desapropriação por interesse social exige a indenização justa ao proprietário, conforme determina o artigo 5º, inciso XXIV, da Constituição.
Outro ponto importante é a ausência de mecanismos que incentivem a ocupação dos imóveis antes de sua arrecadação, como o IPTU progressivo, previsto no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), que garante ao proprietário a oportunidade de regularizar a situação do imóvel antes da expropriação. A falta dessas etapas intermediárias na lei municipal pode ser vista como uma falha em seu alinhamento com a legislação federal, tornando-a suscetível a questionamentos judiciais.
Para o mercado imobiliário, a norma apresenta um cenário duplo. Por um lado, o debate sobre imóveis abandonados pode gerar novas oportunidades de negócios, ao possibilitar a regularização e comercialização de imóveis ociosos, além de incentivar projetos habitacionais e urbanísticos. No entanto, a insegurança jurídica gerada pela possibilidade de arrecadação de imóveis com base em presunções absolutas pode afastar investidores. A incerteza sobre a proteção da propriedade pode fazer com que compradores e empresas evitem adquirir imóveis no município, temendo eventuais perdas patrimoniais, especialmente em situações familiares imprevistas, como disputas de herança.
Em conclusão, a Lei nº 3.758/25 busca promover a utilização de imóveis abandonados para fins sociais, mas a forma como foi estruturada levanta preocupações jurídicas significativas. Para que a legislação seja eficiente e equilibrada, seria recomendável uma revisão que garantisse maior segurança jurídica aos proprietários, com a implementação de etapas intermediárias antes da arrecadação e a previsão de indenização nos casos de desapropriação. Isso poderia garantir a proteção da propriedade privada e fomentar o crescimento sustentável do mercado imobiliário em Cruz Alta.
Com informações: Jornalista Fernando Kopper
Fonte: E1 Imóveis